Üldjoontes nõustun riigikontrolli hinnanguga riigi kinnisvara haldamise tsentraliseerimise kohta – riigi kinnisvarareform ei ole edenenud kavandatult, süsteem vajab muutmist.

Samas ei ole ma päris nõus riigikontrolli järeldusega, et reformi ebaõnnestumise põhipõhjus on valitsuse suutmatus leppida kokku ühtses riigi kinnisvarapoliitikas.

Peamised takistused reformi elluviimisel on minu arvates asjaolu, et rahastamisvajadused on suuremad kui võimalused, ning see, et pole suudetud ehitada toimivat ja selgete reeglitega süsteemi.

Mõlema takistuse kõrvaldamine on justkui rahandusministeeriumi vastutusalas.

Esimene takistus, rahapuudus, on kõrvaldatav ainult teiste valdkondade arvelt, sest raha juurde ei tule ja välisrahastus väheneb.

Kodanikuna ja riigieelarve kokkupanemist kõrvalt näinuna pean tõdema, et riigi kinnisvaravaldkond ei ole vist kõige suuremas rahapuuduses vaevlev valdkond riigis. Raha juurdesaamine võib olla vajalik, aga sellel oleks mõtet alles siis, kui raha mõistlikumalt kasutama hakatakse.

2007. aastal valitsuses heaks kiidetud riigi kinnisvarastrateegia järgi on juhtimissüsteemi ülesehitamine rahandusministeeriumi ülesanne, seega oleks aus vaadata peeglisse ja küsida, miks me pole hakkama saanud.

1. ÕPPETUND: Oluline on tagada, et kõik uued otsused oleksid mõistlikud, et ei tehtaks rohkem „halbu“ otsuseid.

Kinnisvaraotsused on pikaajalised ja seovad meid aastakümnete pikkuse rahalise kohustusega, kusjuures hoone eluea kuludest määratakse 80 protsenti kinnisvara kavandamise ja projekteerimise faasis.

Riigi pikaajaline praktika on olnud, et ehitusotsuse tegemise hetkeks on eskiis või projekt juba valmis ja ehitusotsus tehakse neis kavandatud mahtude alusel. Me ei saa panna ka täna kätt südamele ja öelda, et kõik uued otsused on olnud mõistlikud.

Praegu on rahandusministeeriumi põhifookus kinnisvara otsustusprotsesside parandamisel, eesmärk on tagada, et kõik uued kinnisvarainvesteeringud ja kasutamiseks võtmised on säästlikud ja suunatud tuleviku kulude kokkuhoiule.

2. ÕPPETUND: Uute investeeringute kavandamise kõrval ei tohi jätta unarusse olemasoleva vara taastamist ja remonti.

Riigi kinnisvara on amortiseerunud, sest pole panustatud piisavalt vara korrashoidu ja remonti ning aastaid on eelistatud olemasolevate hoonete remontimisele uute ehitamist. Sellest on tekkinud sadadesse miljonitesse ulatuv remondivõlg.

See tähendab, et varad on amortiseerunud kiiremas tempos, kui on kkulutatud raha nende remondiks. Vältimaks vea kordamist tulevikus on uuele Riigi Kinnisvara Aktsuaseltsi (RKAS) rahastamismudelile üle läinud varadel kavandatud remondifondi kogumine.

Paraku avaldab remondifondi kogumine mõju iga-aastastele tegevuskuludele, mis tekitab omakorda skepsist uue rahastamismudeli suhtes. Kui oodatud kvaliteedikasvu kiirelt ei kaasne, siis kõhklused süvenevad.

3. ÕPPETUND: Eelarvekulude vähendamine ei saa olla reformi edukuse mõõdupuu ja eesmärk omaette, sest eelarve ei näita kõiki kulusid.

Meil ei ole täna head infosüsteemi, et võrrelda kinnisvarakulusid „enne ja pärast“ reformi, mistõttu tuleb olla väga ettevaatlik numbritest järelduste tegemisel. Ka riigikontroll tunnistas, et andmete kättesaamine ja järelduste tegemine oli keeruline, rõhutades oma aruandes korduvalt, et lähiaastatel kasvavad riigi eelarvekulud kordades.

Paraku jäi varju asjaolu, et oluline osa kasvust tuleb rahastamismudeli muutusega kaasnevast kulustruktuuri muutusest. Reformi läbiviimisel minnakse isehaldamise mudelilt üle üürimudelile. Lisaks sisseostetavate teenuste kuludele lisanduvad seega seni oma personaliga tehtud tegevuste kulud, remondikulud ja kapitalikulud. Juhul kui tehakse uus investeering, lisandub ka investeeringukomponent (erinevalt isehaldamise mudelist).

4. ÕPPETUND: Teenuste hinna kõrval tuleks võrrelda ka mahtu ja kvaliteeti.

Riigikontrolli aruanne püüdis analüüsida teenuste hinnamuutust pärast RKASile üleandmist, et leida kokkuhoidu.

Selget järeldust selle kohta, kas teenused on läinud kallimaks või odavamaks, aruandest ei tulnud. Sellist järeldust ongi raske teha.

Pelgalt numbrite võrdlemise kõrval tuleb kindlasti analüüsida teenuste sisu, mis ei ole enne ja pärast RKASile üleandmist sageli sama.

Näiteks on tavapärane, et enne tehti vaid avariilist tehnohooldust ja pärast RKASile üleandmist hakatakse tegema ka ennetavat tehnohooldust. Sel juhul peaks olema mõistetav, et teenuse hind kasvab ning on keeruline mõõta tekkinud säästu, ent teisalt hoitakse kokku raha tuleviku remondikulude arvelt.

5. ÕPPETUND: Kokkuhoiuks on vaja investeerida, uus investeering tõstab eelarvekulusid.

Selleks, et ruumikasutust vähendada, tuleb investeerinida ruumide ümberehitamisse. Korduvalt on toodud eeskujuks maksu- ja tolliamet (MTA), kes viis läbi oma asutuse kinnisvarareformi ja vähendas büroopinda kolmandiku võrra. Nad ehitasid uue hoone, sest olemasolevates hoonetes ei ole võimalik luua uut ja optimaalset funktsionaalsust.

Selleks oli vaja teha ühekordne investeering. Kusjuures vaatamata sellele, et MTA paiknes ka varem suuresti rendipindadel (ehk kulutase ei olnud n-ö kunstlikult madal), ei saavutatud optimeerimisega tegevuskulude kokkuhoidu.

Teiseks näiteks, kus uus investeering tõstis eelarvekulusid, võiks tuua riigikontrolli kolimise käesoleva aasta suvel Narva maantee rendipinnalt Toompeale (aadressile Kiriku 2).

Kui varem oli riigikontrolli kasutuses 1995 ruutmeetrit pinda, siis uues hoones veidi rohkem (2144 ruutmeetrit). Suuremale pinnale kolimine ei tähenda, et hakati rohkem laiutama, vaid vanalinna hoonetes on ruumikasutus vähem funktsionaalne.

Igakuised prognoositud üürikulud (kõik kulukomponendid koos käibemaksuga) olid eelmisel üüripinnal 29 910 eurot, uuel pinnal 57 539 eurot. See teeb kulude kasvuks uuele pinnale kolimisel 92 protsenti.

Kusjuures, ka riigikontroll paiknes varem üüripinnal, mis tähendab, et mudeli muutuse mõju üürikulu kasvule oli väike.

Mängin nüüd mõttega, et mis siis, kui riigikontroll oleks paiknenud riigi hoones ja senisteks kuludeks oleks olnud vaid sisseostetavate teenuste kulud. Siis oleks kulude kasv uude hoonesse kolimisel olnud 332 protsenti.

Tahan öelda, et numbritest ei maksa teha liiga kaugele ulatuvaid järeldusi.

6. ÕPPETUND. Aruannetega elu muutmine on kohmakas ja halduskoormav.

Riigikontrolli aruanne on huvitav lugemine. Kui küsida, kas aruandega loodud uus teadmine on proportsionaalne selle tegemiseks panustatud ressursiga, siis minu arvates on vastus „ei“.

Seda aruannet tehti kaks aastat, paljud süsteemis töötavad ametnikud kulutasid kümneid töötunde andmete otsimiseks, analüüsiks, intervjuudeks, kirjavahetusteks, tagasiside andmiseks.

Samamoodi on kulutanud aruannete tegemisele hulga kalleid töötunde rahandusministeerium, kes koostas põhjalikke riigi kinnisvara valitsemise koondaruandeid, tuvastas reformi kitsaskohad ja pakkus välja lahendusi.

Meie esimese koondaruande kohta ütles riigireformi üks toetajaid Jüri Raidla, et see on kõige ausam aruanne, mida ta riigis on näinud. Me teame, mis on tegemata, ning kõikide viidatud probleemide lahendamine on töös.

7. ÕPPETUND: informatsioonita ei saa teha taku otsuseid.

Riik on arendanud riigi kinnisvararegistrit ning koondanud erinevatest riiklikes registritest (maakataster, kinnistusraamat, ehitisregister jt) ühtse vaate riigi kasutuses ja omandis olevast kinnisvarast. Praeguseks on meil juba päris hea info sellest, mis varad riigil on olemas.

RKASile üle antud hoonetel on hea ülevaade hoonete seisukorrast ja investeerimisvajadustest. Paraku on puudu kõige olulisem – ülevaade kuludest, varade kasutamisest ja seostest riigi põhitegevusega. Kogu info koondamiseks on veel päris mitme aasta pikkune tee minna, et liidestada ja välja arendada registrid ja see info sinna ühtse struktuuri alusel sisestada – et saaks võrrelda õunu õuntega ja teha otsustusprotsesse toetavat aruandlust.

8. ÕPPETUND: riigi kinnisvaravajadusi peab kavandama kooskõlas riigi strateegilise planeerimisega.

Riigikontroll heidab aruandes ette, et riigil puudub ülevaade oma kinnisvara vajadustest ja kehtestatud ei ole ühtseid kinnisvarakasutuse normatiive.

Rahandusminister ega riigihalduse minister ei hakka tõenäoliselt mitte kunagi planeerima kogu riigi kinnisvara vajadusi, see on iga valdkonna ministri enda pädevuses.

Rahandusministeerium ei saa ette öelda, kui palju koole on haridusministril, kui palju päästedepoosid on siseministril või kuipalju vangla pinda vajab justiitsminister oma strateegiliste eesmärkide elluviimiseks.

Ammugi ei ole võimalik kehtestada ühtseid normatiive ja võrrelda näiteks koolide pinnakasutust vanglatega, küll aga saab võrrelda büroosid omavahel ning koole koolidega, depoosid depoodega, vanglaid vanglatega.

Iga valitsemisala peab ise vastutama oma eesmärkide säästliku elluviimise eest ja kavandama kulude kokkuhoiu meetmed. Riigi üleminek tegevuspõhisele eelarvestamisele peaks igati toetama neid muutusi.

9. ÕPPETUND: Tuleb tagada süsteemi paindlikkus, sest pole midagi püsivamat kui muutus.

Maailm ei saa kunagi valmis ning ei maksa loota, et meil tekib ühel hetkel püsiv ülevaade riigi kinnisvara vajadustest.

Näiteks täna oleme olukorras, kus riigi kohtute portfell on äsja peaaegu uuendatud vastavalt kavandatud vajadustele, aga riigireformi raames räägime taas kohtute reformist.

Teise näitena on kohe-kohe valmimas terviseameti uus hoone ja räägime sotsiaalministeeriumi asutuste ühendamisest.

Peame looma ülevaate riigi kinnisvara vajadustest, kuid olema valmis pidevalt ja kiirelt kohanema muutustega. Eriti puudutab see riigi büroode pinnakasutust, kus näeme suurimaid võimalusi kokkuhoiuks, sealhulgas kavandatavad riigimajad maakonnakeskustes.

10. ÕPPETUND: Riik ei ole ainult riigieelarvelised asutused, vaid ka muu keskvalitsus ja kohalikud omavalitsused.

Tõdemus on eriti ajakohane olukorras, kus riigil on käsil riigireform (sh jätkub sihtasutuste moodustamine, haldusreform) ning kus riigikontroll on avalikustamas kohalike omavalitsuste kinnisvara auditi järeldusi.

Omavalitsuste kinnisvaraportfell on 2,5 korda suurem kui riigil ning selle valitsemisel ei ole olukord sugugi parem.

Kokkuvõtteks: riigi kinnisvara masinavärk on keeruline, selle remontimine vajab aega ja kannatlikkust. Rahandusministeerium on valmis viima riigi kinnisvarateemade ülevaate ja ettepanekud valitsusse lähinädalatel.

Riigikontrolli aruanne „Riigi tegevus riigi kinnisvara haldamise tsentraliseerimisel“ valmis tänavu 18. oktoobril.